[摘要] 提及江门万科，不得不提它进行的里村旧改项目，即蓬江环市街道迎宾西路北侧，也就是蓬江区畔海蓝湾对面项目，建设用地约262.2亩，共分6大地块。
9月14日，江门万科开业，极为低调，但它的进驻，引发热烈关注。
在江门，相对于碧桂园、保利、恒大等房企大鳄，万科无疑是“迟到者”，但它的步伐并不慢，其中标里村项目的消息传出没几天，也就是9月14日，江门万科企业有限公司（以下简称“江门万科”）正式开业了。
提及江门万科，不得不提它进行的里村旧改项目，即蓬江环市街道迎宾西路北侧，也就是蓬江区畔海蓝湾对面项目，建设用地约262.2亩，共分6大地块。
9月14日中午，记者走进里村发现，黑墙绿瓦的施氏宗祠、破旧的摊点、低矮的青砖老屋、带有时代印记的红色标语，还有路边不时经过的小狗，伴着悠扬的粤曲声，一幅岭南普通农村的生活场景就出现在眼前。
仔细观看，不难发现，村中多处张贴着《评标结果公示》，上面显示：佛山市万科置业有限公司以土地出让金金额溢价上浮20%中标；而《拆迁通知书》上要求，村民于10月10日将房屋及附属屋内所有物品清空并迁出。
此外，在旧村一侧，建有不少三四层高的农村别墅；而在旧村对面，建有多个楼盘，显得较为“高大上”。
可以预见的是，里村项目若成功改造，整体“画风”无疑更加和谐、漂亮。
对于万科的进驻，以及里村改造的前景，受访的业内人士大多看好。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，万科作为国内实力雄厚的龙头房企，重点深耕一二线和部分三线城市，在旧改方面积累了丰富的经验和技术。万科到江门参与旧改的项目，也是万科进入江门的个项目，是万科对江门房地产市场的肯定和认可，同时将会增强购房者和其他房企的信心。
“‘三旧’改造是趋势，很多房企都有意参与，里村项目究竟怎样弄，重点看规划。”京东房产深圳运营总经理、地产号创始人王方认认为，可以肯定的是，万科本身的经营业态比较丰富，涵盖住宅、商业、教育、物业等，所以项目值得期待。
美智地产总经理汤建军则表示，具体到里村地块，此前已成功打造了畔海蓝湾，再加上新地规模较大，既受政府支持，也受开发商青睐，万科作为中标单位，它的产品、理念都比较好，进驻以后，可能会为市场带来高质量的住房产品，也会促进江门市场稳健发展。
记者观察
“鲶鱼”万科将激起江门楼市一池春水
在江门，万科至少有两个标签：一是“迟到者”，二是“鲶鱼”。
鲶鱼在搅动小鱼生存环境的同时，也激活了小鱼的求生能力，后被引申为“鲶鱼效应”。
万科无疑具有这种能力，它作为国内龙头房企，在住房领域始终坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，享有盛誉。同时，作为在已进入“存量房时代”和已完成大量旧村改造的深圳成长起来房企，万科已在深圳积累了丰富的旧改经验。
当其以旧村改造的方式进入江门市场后，意义自然不菲——
往小里说，项目的理念、品质可能会相对较好，使得市民对旧村改造项目抱有更大的期待，甚至是产生全新的认识；往大里讲，可能会在一定程度上为江门的旧村改造提供参考的样本，积累更加多元的经验，也有望推进江门旧村改造的进程，推动政府在旧村改造等政策上的指引和优化拆迁补偿标准参考等问题。
也意味着，万科既然来了，“胃口”可能还不止里村旧改，如此一来，江门楼市有望进入竞争更为激烈的“战国时代”，进而倒逼其他房企自我提升，打造更好的产品。
古罗马名士奥维德说过：“一匹马如果没有一匹马紧紧追赶着它，就永远不会疾驰飞奔！”良性竞争是进步的法宝，期待着“鲶鱼”万科激起江门楼市一池春水。
★延伸阅读
多方共赢的旧村改造为何这么难？
旧村改造是城市化进程发展到一定阶段的必然产物，目前，我市正在积极推动此项工作，多个项目已成功完成改造，另有多个项目已经或准备启动，万科的进驻，就像一枚“深水炸弹”，让旧村改造话题变得更加热烈。
受访对象普遍将难点聚焦在拆迁上，并提出了诸多建议，比如，联合有关部门研究制定“钉子户”处理的程序和操作指引，完善司法裁决程序。
江门日报记者 周春锋
现状： 多宗旧村改造项目准备启动
在“三旧”中，相对于旧城镇、旧厂房，旧村庄的改造备受关注，一方面，省里大力支持，另外一方面，旧村改造项目由于所处位置多为城市成熟地区，周边生活配套完善，且地块资源相对稀缺。
从市三旧办获悉，我市实施的旧村改造有多处，包括白石旧村改造、里村旧村改造、水南旧村改造、东风旧村改造、紫莱旧村改造等。具体来说，目前已完成或基本完成改造的项目包括：白石滨港御城、摩根国际、正骨医院和一些村民安置小区，以及里村的泮海蓝湾一、二期项目，东风的岭南印象一期等。
另外，日前，帕佳图获得白石村一旧村改造约91亩项目，而里村一55.42亩地块以5.46亿元协议出让至江门市里村置业有限公司，水南亨美里旧村改造项目已被收购并持续推进……多宗旧村改造项目准备启动。
难点：
“钉子户”导致改造进度缓慢
成功实施旧村改造，可以实现多方共赢。
根据《江门市市区“三旧”改造实施意见(试行)》(江府﹝2017﹞19号)（以下简称《实施意见》）：“三旧”改造中将旧村庄用地改造为商住用地，旧村庄改造土地出让收入由所属区政府统筹，其中5%用于所属区的城市基础设施建设，其余部分拨付给原农村集体，用于成本支出及基础设施建设。由此可见，所属区以及原农村集体都将获利，对提升城市、原农村面貌、品质大有裨益。
与此同时，在“过江龙”蜂拥而至的情况下，本土开发商“手中少粮”，急需“曲线”拿地，旧村改造无疑是重要方式之一。
“进行‘三旧’改造和村企合作，拿地之前的工作量非常大，甚至需要从每一户、每一个家庭成员谈起，把工作做通，大家合作，才能签订最终的协议，这么繁琐的事情，一般外来地产大鳄不愿触及，这恰好成了我们在夹缝中求存的机会。”一本土房企相关负责人表示。
政策好不好，关键看村民是哭还是笑。记者留意到，《实施意见》在规划、土地、税收等方面，进一步完善了支持政策。在税收方面，明确对被拆迁人取得的拆迁补偿收入暂不征收增值税及城市维护建设税、教育费附加；属于房屋拆迁补偿的，可按政策规定申请减免契税；对“三旧”用地经规定程序纳入棚户区改造范围的，享受棚户区改造优惠政策。
“万科到我们这里改造，我们住得好了，环境变美了，当然开心。”记者于9月14日走访里村，谈及对旧改的态度时，一叶姓村民表示双手欢迎。
随即，记者走访了5名白石村、里村因旧改而住进新房的居民，除有个别吐糟之外，绝大部分认为，通过改造，村民的生活水平和生活质量得到极大提升。
既然政府、开发商、村民都比较认同旧村改造，为何我市成功实施旧村改造的项目数量有限？受访对象关注的焦点在于拆迁难。
市三旧办相关负责人表示，改造过程中会出现“钉子户”，而改造主体与拆迁户出现补偿矛盾纠纷时，缺乏诉讼法律依据，导致改造进度缓慢，如胜利新村保障房改造项目建设的过程中，就出现此类问题。
“旧村改造的难点之一就是拆迁补偿，由于旧村前期存在村民利益诉求不统一、补偿范围不明晰、补偿价不确定、补偿方式不明确等多种不确定性，较容易造成村集体与改造方之间的沟通难度增加、沟通时间拉长。”美置地产总经理汤建军表示。
思路：
借鉴先进做法，完善司法裁决程序
针对拆迁难等问题，市三旧办相关负责人表示，下一阶段，他们将通过了解一线情况和群众所需后，联合有关部门研究制定“钉子户”处理的程序和操作指引，完善司法裁决程序，指导各市区制定涉及“三旧”改造的征收补偿方案。同时，加大宣传力度，调动各方积极性，通过举办政策宣传推介会，做好政策宣传引导，充分调动地块业主、农村集体、市场主体和地方政府的积极性，制定并明确利益共享机制，以政府主导、市场参与的模式，使各方能够共同分享三旧改造带来的成果和效益。
“要解决以上问题，除了政府加强协调外，往往需要实力强大的开发商作后盾，首先做好村民谈判签约、拆迁安置工作；同时，按期按质完成重建工程；另外，还需原村民对利益合理诉求配合。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全举例说，从国内看，旧村改造经验丰富的当属深圳，深圳旧村改造，往往由政府牵头，有实力的开发商介入，通过前期积极细致的谈判签约，再加上用货币化或实物等方式积极给予原村民合理补偿，有效缩短了旧村改造周期，有效美化市容市貌。
“江门应多借鉴广州、深圳等地区的城市更新模式，尤其是政府对旧村改造的政策指引，可促使双方的谈判在一定的共识上，达到有章可循。”汤建军则指出，例如广州在拆迁补偿安置工作指引中提出：在实施市场评估价基础上，提供货币补偿、异地永迁和原址回迁等多种补偿安置方案，其中货币补偿的标准参考周边地区的一二手楼价，异地永迁可适当增加住房面积的补偿，而原址回迁则需住户按一定差额补新旧差价等等。
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