[摘要] 今年中心城区的供货量或与近几年持平，部分新项目准备入市。回顾2017年，中心城区一手住宅成交量之所以同比下降、楼价之所以升幅较大、市场之所以一度出现“抢房”现象，都和供应偏紧有关。
今年中心城区的供货量或与近几年持平，部分新项目准备入市。
回顾2017年，中心城区一手住宅成交量之所以同比下降、楼价之所以升幅较大、市场之所以一度出现“抢房”现象，都和供应偏紧有关。展望2018年，供应量是否会旺起来？
多位业内人士人预计，2018年的供货量与近4年大致持平，供求关系或将逐渐趋于平衡。
普遍预计： 今年中心城区一手住宅供应量 约1.6万套
2017年下半年以来，江门中心城区（蓬江、江海）频繁拍地，那么，2018年一手住宅供应量是否会随之大增呢？
本报记者梳理发现，2018年，在蓬江区，旧盘推新的有多个楼盘，分布于各个板块，如凤山水岸、海逸峰璟、保利大都会、美的公园天下、珠江御景山庄、灏昌园、绿茵高尔夫、越秀天悦星院、莱茵华庭、西江华府等，它们少则一两百套货，多则五六百套货。有的即将清盘，单个项目货量不大；纯新项目有瓏悦府等，货量相对较大；还有部分项目的供应不可预见。
江海区方面，旧盘推新的有几个楼盘，如恒大御景半岛、朗晴新天地、格林春天、天鹅湾等，其中天鹅湾约有700套货；纯新盘则有江海怡景湾、江悦城公园里等，货量相对较大；还有部分项目不可预见。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，相比2014~2016年土地供应不足，2017年中心城区土地供应大增，达到近年来高位，预计2018年房源供应充足。
理论很丰满，现实可能很骨感。住宅实际供应量会受到市场因素、房企推货节奏等多种因素影响，较难准确预估，所以业内人士看法不一，有的比较“保守”，认为在1.2万套左右，有的比较“激进”，认为会去到1.9万套，不过，比较集中的说法是在1.6万套左右。
“基于市场2018年可预见的供应货量约1.5万套，考虑部分不可预见的供应项目，预计2018年实际供应货量在1.6万套左右。”美智地产总经理汤建军指出。
记者梳理近4年江门中心城区一手住宅的新增供应数据发现，2014年为17679套，2015年为16857套，2016年为16644套，2017年为15892套，近4年来的年均新增供应量为16768套。如果按照多位业内人士的预测，那么2018年中心城区的供应量和往年平均数大致持平。
整体特征：
推货量或呈现“U”形走势
2018年的供应除了“量稳”之外，大致还呈现什么特点？
“预计会呈现三大特征：新房价格豪宅化、缺少刚需产品、江海区成为热点板块。”
汤建军指出，实际的供应情况估计在3~4月有一个爆发点，此时市场供货的思路更多在于抢占客源，缓解资金压力，不排除部分资金压力较大的项目促销推货，整体市场的供不应求关系或得到适当缓解。而在2018年下半年，市场走向或出现分化，部分项目持续推货，但部分项目或持观望情绪，等待政策调控放松的机遇。
“今年江海区还是会集中推货，而蓬江区应该会选择性推货。”裕隆基地产营销总监罗清朋进而讲到，开发商在2018年上半年应该会“小步加推”为主，货量少，且分散推出，转入8月以后，待政策明朗、方向清晰后，估计会开始集中推货，整年呈现“U”形走势。
供求关系：
或将逐渐趋于平衡谈供应量的核心目的是了解供求关系，在此方面，有一个重要指标——供求比，它是供应和需求的比值（一般供应为新增供量，需求为当期成交量）。如果比值为“1”，说明每上市1套房子就能卖掉1套。
业内人士指出，供求比在0.8~1.2之间供求较为平衡，当供求比大于1.2时，供求关系偏松，买房人选择的空间比较大，房价也比较安全；当供求比小于0.8，供求关系偏紧，市场就可能会出现“抢房”现象。
记者梳理发现，2017年新增预售是15892套，而当年一手住宅的成交量为19273套，供求比为0.82；2016年新增预售16644套，而当年一手住宅的成交量为23185套，供求比为0.72；2015年新增预售16857套，而当年一手住宅的成交量为17249套，供求比为0.98；2014年新增预售17679套，而当年一手住宅的成交量为12469套，供求比为1.42；2013年的预售是12932套，而当年一手住宅的成交量为11664套，供求比为1.11。
由此不难看出，由于2014年的供求比偏高，供大于求，导致当年和2015年库存高企，使得2016年开启了去库存的大幕，加之2016年当年供应一般，供求比偏低，进而使得当年及2017年供求关系偏紧。
那么，如果2018年的实际供应量与2017年大致持平为1.6万套左右的话，供求比如何？这主要取决于一手住宅成交量。包括罗清朋、冯景全、莫志华在内的多位业内人士认为，2018年中心城区一手住宅的成交量不会高于2017年，主要原因在于：一方面，2017年的土地平均楼面价创下新高，这或将推高房价，使得很多人无力“上车”；另一方面，由于近两年去化效果较好，市场有所透支；加上限购、限贷政策持续发力，市场观望情绪会进一步加重。
“供求关系可能会由2017年的卖方市场转到今年的买方市场，随着楼市新项目的增加，2018年市民购房的选择空间将更大。”罗清朋认为。
莫志华预计，今年的调控力度难以放松，房企推货依然谨慎，购房者的置业态度也将逐渐趋于理性。放眼未来，在银行新额度的释放以及日趋成型的房屋租赁市场的影响下，供需关系会逐渐走向平衡。
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