房价预期看涨 江门市民购房压力增大

小叮  2017-08-10 09:25

[摘要] 近期，江门的土地拍卖市场一如当下的天气火热，特别值得一提的是滨江新城新地块，8月4日，历时3.5小时角逐，碧桂园以“10.13亿元+2.92万平方米配建面积”将其竞得，实际可售楼面地价达到9000多元/平方米，再一次上演了“面粉贵过面包”的抢地大戏，不少置业顾问据此广发朋友圈：江门楼市即将进入2万元时代！

江门楼市如果大幅上涨，何以支撑？很多街坊有此一问。

近期，江门的土地拍卖市场一如当下的天气火热，特别值得一提的是滨江新城新地块，8月4日，历时3.5角逐，碧桂园以“10.13亿元+2.92万平方米配建面积”将其竞得，实际可售楼面地价达到9000多元/平方米，再一次上演了“面粉贵过面包”的抢地大戏，不少置业顾问据此广发朋友圈：江门楼市即将进入2万元时代！

越是疯狂越需要理性——江门楼价预期看涨，市民购房压力大增，日渐单薄的钱袋子能否支撑不断上涨的房价？记者走访多位业内人士，从房价收入比、影响房价的多个要素逐一剖析，希望能帮您“拨开迷雾见云天”。

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现状：市民的购房压力越来越大

要想了解江门未来的房价，应先了解现状，数据显示，今年上半年，江门市一手住宅成交均价为6803元/平方米，同比上涨20.3%。

“你觉得当下江门房价如何？”本报于8月7日通过微信公众号发布了问卷调查，受访人数共525人，近九成表示“太高了，无法接受”。

网友们一致喊“贵”，尚在情理当中，毕竟，谁都希望物美而价廉。那么，业内人士又是如何解读的呢？

“一般来说，一个城市一年内涨幅为10%即为合理范围，涨幅为3%—4%属常态式上涨。”裕隆基地产营销总监罗清朋表示。

广东中原地产营销副总监莫志华则表示，就业、医疗、养老、文化等公共设施、公共服务也在刺激房价上涨，被称为“资源成本”，在一线大城市，其在房价中的占比非常大，也往往大大超过建筑成本；在二三线城市中，“资源成本”价值相对较低；而在三四线城市，“资源成本”占比极少。

“不同城市的房价差异大，我们购房时，内心都会做预估，如果房价和内心预估值吻合，那就是当下“涨幅合理的房价”，莫志华进而表示，在一二线城市，一个家庭用两个月工资能买1平方米房子比较合理，在三四线城市，一个家庭用1个月工资能买1平方米房子比较合理。

事实上，国际上判断房价高低的一个简单指标是房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。

《2016年江门市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年江门居民的年人均可支配收入为24427元，即便按10%的增幅（近几年的增幅不到10%）算，2017年江门居民的年人均可支配收入也才约26870元，而一个普通家庭（按夫妇两人两个劳动力算）的年均可支配收入也才约53740元，而2017年6月，我市一手住宅的成交均价为7265元/平方米，一个普通家庭要想在江门购买一套100平方米的房子，至少需要13年，而要攒够三成首付，则至少需要4年。

多名受访的业内人士指出，平均的房价收入比为6—8，一线城市和部分二线城市的房价收入比在20左右，江门的房价收入比在10左右，在珠三角城市中，仅高于肇庆市。

美置地产总经理汤建军同时强调，一年前，江门的房价还是比较合理的，市民的购房压力相对不大；近一年来，江门的房价上涨较快，令市民的购房压力变大了。

除了纵向对比，我们不妨做下横向对比，看看一江之隔的中山如何？据业内人士冯先生介绍，中山自2015年公布深中通道后房价开始快速上涨，至今房价已比2015年约，今年以来，中山楼市起伏较大，3月份限购前“日光盘”频现，限购后成交量暴跌，房价也开始小幅调整。

“江门楼市和中山楼市的关联度还是比较高的。”冯先生指出，一方面，相对其他周边城市，江门经济总量与中山更接近；另一方面，江门和中山受到深中通道影响较大，从深圳引进的项目来看，江门引进的数量和资金量仅次于中山，所以，中山大致可以视为江门未来楼市高度的风向标。

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调查：近九成受访者认为“江门不能支撑高房价”

在财经圈子里有一句格言，就是“你可以预测价格，也可以预测时间，但是你不可能同时预测时间和价格”。

对于部分置业顾问所说的“江门楼市进入2万元时代”的预测时间为“即将”，业内人士认为有夸大之嫌。

“对于碧桂园来说，片区在售的滨江壹号已近尾声，此地块对于碧桂园来说至关重要，能否获得该地块决定了碧桂园能否继续深耕滨江区这一价值高地，也决定了能否再次握住江门楼市的制高点。”美智地产总经理汤建军同时指出，在政府限价的背景下，该项目如何达到预期价位是关键，“碧桂园获取地块的成本是相对较高的，而且地块所属的教育资源也会直接影响地块的价值，另外在政府调控限价的管控下，如何达到预期的价位，而市场是否一如既往地买账，我们拭目以待！”

另一不愿透露姓名的业内人士指出，有的房企在江门项目较多，之所以高价拍地，并不一定指望在这个项目上大赚，而是为了提高大家的心理预期，使多个项目受益。

不过，需要注意的是，即便是房企带有“舍一子而求全”的战略考量，但每平方米9000多元的楼面地价也使得该项目售价不至于过低，同时，由于碧桂园的推货速度往往较快，可能会快速带动滨江新城的房价上涨，如果这作为局面现象，倒也好说，问题的关键是，从理论上讲，在楼市风向标滨江新城售价的影响下，在江海，乃至鹤山、台山、恩平等地的地价都大幅上涨的情况下，江门楼市可能会呈现一定幅度的全面上涨。

问题是，如果江门房价涨幅较大，何以支撑？

在微信问卷调查中，近九成受访者选择了“江门不能支撑高房价”，主要理由依次是：城市经济发展有限；实际需求没那么大，很多人拥有二三套房；外来人口减少。

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观点：影响城市的房价主要有四大因素

业内人士指出，影响一个城市的房价主要有四大因素，个因素是经济因素，一般来讲，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则会下跌；第二个是人口因素，包括人口数量、人口结构等；第三个因素是则是政策因素，如去库存、限购等；第四个因素是供求关系。

除去政策因素，业内人士逐一从经济因素、人口因素、供求关系予以分析。

首先看经济因素，莫志华告诉记者，江门上半年8%的GDP增速，在全省排名第七，可谓创下近年江门GDP增速在全省排名中的位置。“三驾马车”(投资、消费、出口)，江门上半年增速也悉数高于全省平均水平，其中出口增速更是高于全省逾7个百分点。这些都是江门经济近年增速较大的利好数据，会吸引更多外来房企前来江门投资。

罗清朋则认为，房价上涨需立足于该城市的经济增长速度，单纯房价上涨，经济不增长，则使房价失去支撑点。具体到江门，粤港澳大湾区规划提出，江门大道年内全面通车、珠西枢纽落成、深茂铁路建设等规划建设推动下，经济发展被市场看好，但罗清朋同时指出，江门房价上涨速度应不大于其经济增长速度（通常以GDP增长作为参考）。

其次看人口因素，人口因素与房地产价格的关系密切，理论上讲，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨。

根据市统计局实时的数据显示，我市2012年至2015年，户籍人口数量分别为391.8万人、393万人、393.39万人、391.41万人，增幅不大；2012年至2015年的暂住人口的数量分别为37.33万人、42.77万人、59.09万人、36.39万人。由此不难看出，2015年相对2014年，暂住人口大幅减少。

同时需要注意的还有人口结构，记者从市老龄办获悉，截至去年，我市有60周岁以上户籍老人70.89万人，老龄化程度达18%，被称为“省内最老”城市。

另需注意的是，在广州、深圳等城市，第三产业发达，人口结构更多以白领阶层为主，人口呈现橄榄型分布，结构更合理，中产阶层收入偏高，是城市消费的主力军，刚性的需求与高收入能支撑起比江门高得多的房价。而江门白领中产稀缺，形成了典型的哑铃型人口结构。

如果说，高房价吸引的是“有钱人”，那么，这一群体究竟有大？全面的数据难以统计，但可以透过个税申报管中窥豹——在2017年国家规定的申报期内，我市各级地方税务机关共受理27493人的年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报，比去年同期增加9795人，增幅达55.3%。

业内人士冯先生则指出，目前，江门的人口和收入并没大幅增加，但不少在广州、深圳、佛山、珠海就业而因买不起当地房子的市民选择了回乡置业。

“对于江门来说，从近几年城市人口流入总量的增速较慢可以看出，江门的内生需求其实是不足的。”汤建军认为。

再看供求关系。不少市民表示，江门很多人其实拥有二三套住房，实际需求可能未必有想象的大。

“在我们楼盘，二次置业的比例高过首次置业的比例”，恒大御景半岛的相关负责人表示。

记者通过微信公众号发布的问卷调查显示，受访的市民中，24%的受访者表示“自己没有住房”；53%的受访者表示“自己拥有一套住房”；20%的受访者表示“自己拥有二套住房”；2%的受访者表示“自己拥有三套住房”；1%的受访者表示“自己拥有三套以上住房”。

由上述采访不难看出，部分市民有两三套房，可能对需求总量有所影响，但业内人士冯先生指出，其中部分人改善性置业的欲望还是比较强烈的，所以实际影响未必有想象中的大。

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建议：市民应根据自己实际需求置业

对于高房价，受访者大多说“不”，主要理由是，从社会层面看，高房价使贫富悬殊快速拉大，容易引发社会问题；从城市角度而言，不利于吸纳人才，也不利于楼市健康发展，也不利于商业发展；从市民角度而言，很多人的生活成本大增、消费欲望被抑制，幸福指数下降，甚至是部分人的居住权被剥夺，实际上，房价过高也可能会使置业者望而却步。

“如果未来房价大涨，你还会买吗？”在这一问卷调查中，约63%的受访者选择了“不会，过高的房价难以持续”，占比；仅有8%的受访者表示，“会的，因为房价会持续上涨”，占比。

那么，如果未来房价大涨，市民如何置业？

冯先生告诉记者，参考发达城市的经验，房价从来都是走在城市发展的前面的，作为市民应顺势而为、量力而行，如果确实有置业需求可根据自己实际置业，买不起大的可以买小的，买不起新的可以买旧的，不要脱离实际追求大新房一步到位。

“我们需要看清趋势，在人口稳定的江门，本土需求量已被充分挖掘，同时经济向好的基本面没有发生改变，因此楼市将持续稳定增长。江门人大多拥有住房，相对抗风险能力较强，并不需要恐慌性购房，但若有自住需求者，应尽早购房。”罗清朋建议。

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