[摘要] 限购以后，很多市民购买二手住宅，在交易过程中，容易出现一些纠纷。
限购以后，很多市民购买二手住宅，在交易过程中，容易出现一些纠纷。
“目前，比较突出的还是首付提高引发的纠纷。”裕隆基地产二手部总经理吴名鸠介绍，有些购房合同是政策出台前签订的，限购政策实施以后，由于首付比例提高等原因，使得有些买家难以履行合同。在处理方式上，有些卖家认为限购属于不可抗力因素，所以不用买方担责，而有些卖家认为限购不属于不可抗力因素，所以需要买方担责。
五邑律师事务所律师黄日森指出，不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观现象。典型的不可抗力主要有以下两类：一、自然灾害，包括地震、海啸、台风、洪水、泥石流等；二、社会异常事件，如战争、武斗冲突、罢工、劳动力缺乏、骚乱、暴动等。根据他们的案例，结合法律上分析，本次的限购政策不属于不可抗力范畴。
但黄日森同时指出，一般来说，住建局是以备案作为购房者是否已经购买了房产的一个主要标识。有些购房者虽然签了合同，但还未备案，那可能就会受到新政的约束，可能会因为首付提高而难以继续履行合同。我国民法对类似情况也制定了相应规则可供援引，法律上叫“情势变更”。《民法通则》及相关司法解释对“情势变更”原则进行了这样的规定：“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”也就是说，不是当事人主观的原因导致的，在签合同的时候不能预见的原因造成的重大变化，最后导致合同无法实现最后的合同目的，这种情况下，开发商和购房者都可以向法院请求变更或者解除合同，而落实到具体个案中，还要根据案件当事人是否确实无法履行和实现合同目的来判断合同是否具备变更或解除的条件。
“购房者或开发商遇到类似情况，适宜双方先协商解决，确实无法达成一致意见的，可考虑通过诉讼处理。”黄日森建议说。
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