[摘要] 4月22日，江门出台楼市“限购令”，主要是为了强化住房的居住属性，抑制房价过快上涨，以确保江门楼市的平稳健康发展。到今天（6月22日），“限购令”刚好满两个月，虽然6月数据没有正式发布，但统计梳理发现，我市的一手住宅成交量呈现持续下跌的趋势，而二手住宅则呈现量价齐升的局面。
限购满两个月，市民购房热情仍在，但理性了许多。图为新会区不动产登记大厅外排起了长龙。
4月22日，江门出台楼市“限购令”，主要是为了强化住房的居住属性，抑制房价过快上涨，以确保江门楼市的平稳健康发展。
到今天（6月22日），“限购令”刚好满两个月，虽然6月数据没有正式发布，但统计梳理发现，我市的一手住宅成交量呈现持续下跌的趋势，而二手住宅则呈现量价齐升的局面。多位业内人士指出，出现上述现象，主要是由于库存有限，同时也和限购的“威力”有关。
需要指出的是，相对于明面上的数据，限购的影响在于市民的心态变得理性许多，“抢房”的势头已有所减弱，政策发酵的时间越长，限购的“威力”也会越来越大。
调查：42%的受访者认为“限购效果不太明显”
“江门楼市限购了，为什么还是这么火？楼价为什么还是没有降下来？”在江海区某楼盘“抢房”未果的吴女士感慨道。
如她所说，在江门出台“限购令”之后发现，蓬江、江海楼市依然较火——北新板块的一手住宅楼价将近万元/平方米，滨江新城板块的楼价在12500元/每平方米左右，江海区的楼价则涨至8000元/平方米左右，而且推新的楼盘除了少量大户型销售速度放缓之外，大多是皇帝的女儿——不愁嫁。
据明源地产微学院粤琼区域市场与客户总监尹泉林观察，在与江门相邻、限购力度差不多的中山，楼市限购后需求得到抑制，成交量有所回落，每平方米均价大约回落1000元，之所以如此，主要在于限购对深圳投资客影响较大，但江门的刚需市场大，并且“外来客”占比较少，所以，限购带来的影响并不大。
“你觉得江门限购政策效果如何？”5月19日，本报通过官微发布的问卷调查显示，42%的受访者认为“效果不太明显”，占比；27%的受访者认为“没效果”，占比第二；另有24%的受访者认为“有待观察”。
数据：五六月份一手住宅成交数量或持续下降
江门市住建局发布的5月楼市数据显示，我市一手住宅成交6563套，环比下跌30.3%，一手住宅成交均价为6822元/平方米，环比下跌1.6%。其中，蓬江、江海成交1888套，环比下跌35.3%，成交均价为8662元/平方米，环比下跌0.7%。全市二手住宅成交3497套，环比上涨16.4%，同比上涨44.4%。
透过数据不难发现，我市在5月份，一手住宅量价齐跌，而二手住宅成交量则上升，据业内人士反应，二手住宅成交价格也呈上升趋势。为何会出现这一“反常”现象？中原地产江门营销副总监莫志华指出，由于新政暂时没有对二手住宅设限，同时，一手住宅价格相对偏高且库存有限，必然导致更多投资客涌进二手住宅市场，造成需求比例失衡，使得二手住宅的价格在短期内涨幅加大。他同时指出，只要市场被中长期看好，那些持币待购的消费者和投资者都会随时进入这个市场，从而在事实上形成强劲的市场支撑力量，但值得注意的是，二手住宅的存量也在持续减少。
美智地产总经理汤建军则表示，5月份一手住宅成交量相对回落，但仍处于市场的中高位水平。由于限购限贷政策主要针对一手住宅，因此二手住宅市场确实在中短期迎来了机会，从而产生了一二手涨跌互现的情况。
据据市住建局官网公布的网签数据，蓬江、江海两区6月1日至6月20日晚上9点，一手住宅成交总套数为1018套，这也意味着，当月过了三分之二，一手住宅成交量仅为4月份的35%（4月份为2916套），为5月份的54%（5月成交1888套）。
“从目前情况来看，6月的成交数据将难以跟上4、5月的数据。”莫志华指出。
一方面是不断下降的数据，另一方面却是较热的市场和推新的楼盘整体热销，这看起来非常“矛盾”的现象该如何解读？
多位受访对象一致认为，出现上述现象，最主要的原因不在“限购”，而在于紧张的库存。
莫志华表示，在限购政策出台前后的4、5月，江门楼市成交不断升温，再加上杜阮镇拍出了3块“高价地”，导致部分买家恐慌或追涨入市，使得库存持续减少。目前，多个区域大部分楼盘在旺销一年多后严重缺货，江门中心城区一手住宅去化周期只有3个月，供应严重不足，所以出现了看似矛盾的现象。
今年5月全市共批准预售住宅4808套，相对于4月的7121套，大跌32.5%。从区域来看，5月住宅批准预售仅开平环比上涨，其余区域均下跌。不过，从今年前5个月来看，全市累计批准预售住宅20522套，同比上涨33.2%。
评析：限购的“威力”将逐渐显现
多位业内人士认为，市民应理性看待限购的影响。
“限购政策是需要时间发酵的。”名门壹号销售总监谭文龙指出，判断限购政策的“威力”如何？主要取决于三个因素：调控的方法、限购的力度、政策的时长。目前，政策才刚刚发酵，影响自然有限，但随着时间的推移，限购的“威力”将逐渐爆发。
莫志华指出，限购限贷政策出台以后，由于非户籍买家资格受限、二套房首付比例提高等原因使得部分需求受抑，市场热度相对限购前有所下降，“抢房”现象得到遏制；另外，开发商拿预售证的难度加大，市场供应减少。
一不愿透露姓名的业内人士指出，在当下供应趋紧的现状下，如果没有限购，“抢房”之势必然更加激烈，房价自然推得更高。
预测：江门楼市或将“退烧”
“你觉得年内的房价走势如何？”在这项问卷调查中，62%的受访者看涨，其中，40%的受访者选择了“微涨”，22%的受访者选择了“大涨”。
在汤建军看来，考虑到江门市场仍然是以本地客户支撑为主，随着近期持币待购客户陆续入市，预计江门楼市在2017年下半年，尤其是第四季度的成交量会有一定回落，但是价格应该仍以稳为主。
“估计从第三季度开始，限购区域楼市整体来看，成交量会陆续下跌，价格趋于平稳，不过，江海区的价格会略有上涨，这种情况会持续到明年的5月份才会陆续好转。”裕隆基地产总经理杨东卉说。
莫志华则认为，接下来，楼市供不应求的态势依然存在，同时在政策加码和楼市资金面趋紧等综合因素的作用下，江门楼市热度略退，后市成交以稳为主，价格则继续稳中上行态势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
