[摘要] 国家统计局18日发布的数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，9个城市环比下降或持平。
国家统计局18日发布的数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，9个城市环比下降或持平。从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。
5月18日，国家统计局公布的“2017年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，热点城市楼市的成交行情受到显著影响，房价涨幅明显回落。但三线城市由于政策总体宽松，房价依然保持上涨态势。
一二线城市楼市明显降温
国家统计局数据显示，与3月相比，4月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有58个，比上个月少4个；下降的城市有8个，与上个月持平。环比价格变动中，高增幅为唐山的2.3%，跌幅为三亚的1.2%。
国家统计局城市司统计师刘建伟解读称，从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市房价降幅扩大。
智库研究总监严总表示，4月份房价环比上涨的城市数量有所减少，这充分体现了3月中旬以来各地密集升级楼市调控政策的有效性正在逐渐释放。
同比方面，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。其中，无锡房价在同比增幅排行中位居首位，为28.4%；锦州则成为一个房价同比下跌的城市，为-1.1%。
值得注意的是，前期“高烧”的一二线城市房价涨幅明显降温，涨幅基本退至1%以内。据国家统计局监测，15个城市新建商品住宅同比价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。环比方面，9个城市新建商品住宅价格下降或持平，5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。如南京、上海、福州、天津、合肥等前期领涨的城市环比房价开始下调。
刘先生说，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点。
三线城市新建商品住宅价格同比涨幅扩大
虽然热点城市正逐渐降温，但部分二三线城市房价上涨幅度依然较大。国家统计局数据显示，房价环比涨幅位居前列的城市基本均为三线城市，如安徽蚌埠、湖北宜昌、广西北海等。
为何当前房价领涨的城市基本为之前的涨幅“洼地”？
中国企业集团CEO丁总在研究中心“第20届地产金融形势发布会”上表示，“在一二线城市出台或升级了如限购、限贷、限售、限价等楼市调控措施后，中国楼市产生了城市转移效应，需求外溢使得三四线城市的房地产市场交易开始活跃起来。”
研究中心数据显示，往年前4月，中国40个重点城市以外的城市商品房销量仅占总成交量的40%左右，历史高点为50%。但从去年四季度开始，40个热点城市仅占中国楼市总成交量的25%左右。丁总认为，不少三四线城市的销售面积同比上升了25%，其中相当数量的三四线城市楼市销售增速甚至远高于25%。
在成交量开始活跃的市场氛围下，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅开始扩大。刘建伟指出，三线城市房价4月份比3月份涨幅扩大了0.4个百分点。
二季度成交将持续降温
本月17日，上海市出台政策宣布将全面清理整顿“类住宅”。自此，北京、深圳和上海等一线城市首次全面管控“商住房”。
中原地产首席分析师张先生认为，相比往年调控，本轮调控周期明显的特点就是增加了“限售”和“限商”的概念。“已有超过20个城市‘限售’。一定年限限制转让，可以降低投机行为。”
专家认为，2017年各地楼市的调控政策力度可谓范围广、密度大。除一二线热点城市调控再升级外，周边及热点三四线城市也纷纷出台联动政策。据记者不完全统计，截至5月，共有60个地级以上城市和超过30个区县出台或升级楼市调控政策，累计发布调控政策超过160余次。
张先生表示，此轮楼市调控政策调整的特点之一就是通过城市群联动的方式，如对城市圈“炒房”的全面封堵，同步打击投资需求。
市场人士普遍认为，4月楼市从量价高位被抑制，二季度市场将持续退烧，预计在往年淡季7-8月市场降温更趋明显。
50城地价创出7年新高
随着调控政策不断加码，楼市成交持续降温。不过，土地价格却呈现上扬态势，4月份50个城市的地价创下7年来高水平。
国家统计局日前公布的数据显示，商品房销售额及销售面积增幅持续收窄。1—4月份，商品房销售面积为41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1—3月份回落3.8个百分点；商品房销售额为33223亿元，同比增长20.1%，增速回落5个百分点。
在土地市场方面，房地产研究院统计，由于4月份供地规模弱于上月，以及国土部发文明确了土地供应的分类调控思路，受监测的50个典型城市土地成交面积有所下降。值得注意的是，4月50城土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。观察历史数据，当前地价创下了2010年以来的高水平。
业内人士表示，土地交易价格逐步攀升的原因之一是当前开发商在三四线城市补库存意愿强烈，拿地热情依然高涨。
国家统计局数据显示，1—4月份，房地产开发企业土地购置面积为5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1—3月份提高2.4个百分点；土地成交价款为2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。
研究院智库中心研究总监严总表示，近期拿地的资金审核要求变严，部分房企开始进入三四线城市拿地，导致三四线城市的住宅用地出让也呈现了明显上涨的态势，部分县级市甚至出现了溢价率近200%的土地交易。
房地产研究院统计，4月份，50个城市土地溢价率排名中，嘉兴的溢价率高，为199%。佛山、温州、镇江等城市的溢价率都超过了75%，土地市场被划入过热区间。
土地价格有望逐步回归到合理区间
对于很多房企来说，储备土地、早拿地有利于锁定地价成本、扩大布局版图。
"今年房企面临着剧烈洗牌的情形，现在到了如果不拿地，就不进则退的阶段。尤其是大型开发商，拿地意愿更加强烈。”世联行集团副总经理兼董事会秘书袁鸿昌说。
中指研究院近日发布的报告显示，4月份龙头房企拿地踊跃，重点布局一二线热点城市。4月重点监测品牌房企累计新增土地面积521.59万平方米，环比上升1.08%；拿地成本929.09亿元，环比增加57.32%。其中，碧桂园拿地数量多，揽地33宗，增加土地储备172.71万平方米。
此外，前期房地产销售情况红火，房企开发投资热情高。
国家统计局数据显示，今年1-4月份，房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。
国家统计局投资司首席统计师王先生解读时认为，在前期房地产销售面积快速增长的带动下，今年以来房地产开发投资继续增加。
对于未来土地市场的走势，业内人士认为，随着5月份供地节奏的加快，房企拿地的机会将增加，价格有望逐步回归到合理区间。此外，随着调控政策持续加码及扩围，需求端将逐步回落，房地产开发投资增速将有所放缓。
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