[摘要] 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。从4月1日起，《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》（下称《新细则》）正式施行。
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。从4月1日起，《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》（下称《新细则》）正式施行。
据了解，旧版本的细则主要针对的是蓬江、江海、新会三区，而新规的出台，适用范围扩展到三区四市，全市实行统一交存标准和业务规范，同时，旧细则要求，应急使用住宅专项维修资金，需要经过“双2/3”业主同意，即专有部分建筑面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上业主同意。新细则提出，在6种紧急情形之下，可不经“双2/3”业主同意。
案例：因需经过“双2/3”业主同意，导致难以申请使用维修资金
石超徐是一物业公司负责人，在他们管理的小区，业主不时向他们反映房屋外墙剥落、渗水等问题，希望能申请维修资金，但由于门槛较高、手续烦杂，最终望而却步，业主自掏腰包去处理。
“申请、使用维修资金确实是一件比较麻烦的事情。”海腾物业管理有限公司江门分公司代理了江门5个楼盘的物业管理，该公司的总经理谢耀林有些无奈地说，自己所代理的楼盘不时出现外墙渗漏、电梯由于年久需要维修等情况，但主要由于占总人数2/3以上的业主同意才能维修，使得维修计划搁浅。与此同时，也给物业公司的管理带来了诸多麻烦。
近日，谢耀林得知了《新细则》实施的消息后，非常开心，他说：“可以减少手续，提高维修资金的使用率，对业主来说是好事，对于我们物业公司来说也是好事。”
新变化：6种紧急情况下，使用维修资金无需“双2/3”业主同意
5月8日在本报微信公众号发布的问卷调查显示，125人中，有116人“不知道《新细则》出台这件事”，有119人表示“不知道住宅维修资金怎么使用”，他们希望，相关部门能加大宣传力度。
据了解，江门市于2009年开始收取住宅专项维修资金，2010年出台《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》（以下简称《市区细则》），当年4月开始实施。2012年2月，为更好地对资金进行管理，维修资金管理中心批准成立。2015年，《市区细则》期满，后经相应部门同意，延长期限。直至2017年4月，为解决《市区细则》实施过程中遇到的市区与各市的管理措施不一致等问题，《新细则》施行。
对照《市区细则》，《新细则》主要进行了七方面的修订，其中包括：适用范围由三区扩大到全市，确保资金安全；增加维修资金划转业主大会自行管理的制度和程序；简化维修资金使用程序，方便群众使用。
那么，住宅专项维修资金使用的流程是怎样的？江门市住宅专项维修资金管理中心相关负责人提醒说，一种情况是，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，程序为：组织实施单位拟订使用方案；组织业主表决并经“双2/3”业主同意；向管理机构提出申请并组织实施使用方案；管理机构审核同意的，通知银行将维修款项划转至施工单位。另一种情况是，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，程序为：组织实施单位拟订使用方案；组织业主表决并经“双2/3”业主同意；向业主委员会申请并组织实施使用方案；业主委员会审核同意，到管理机构办理备案；业主委员会通知银行将维修款项划转至施工单位。
“维修资金的使用支出须经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”市住建局相关负责人提醒说，业主在表决意见前，要了解清楚维修项目的内容、费用预算、分摊标准后再真实表达意见，如有疑问，应及时提出，组织实施单位要及时答复，做好沟通协调工作。
但该负责人同时讲到，《新细则》第二十六条列出了6种情形，可不经“双2/3”业主同意。即：
一、电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；
二、消防部门认定需要立即整改的消防设施故障；
三、屋面、外墙渗漏；
四、供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏；
五、楼体外立面存在脱落危险；
六、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
该负责人强调，危及人身和财产安全，或严重影响正常使用的情形的界定，是依据相关部门出具的认定报告、检测报告、评估报告、整改通知或会议记录等。
该负责人还表示，对应急维修申请危及人身和财产安全，或严重影响正常使用的情形，要求在短时间内解决问题，在使用程序上减少了一般申请使用的业主表决环节，管理机构作出审核决定的时间也由一般申请使用的5个工作日缩短为3个工作日。应急维修工程竣工验收后，组织实施单位应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在小区内的显著位置公示。
★延伸阅读
我市已有20多个物业小区
申请使用维修资金
市住建局相关负责人告诉记者，近年来，我市申请使用维修资金的项目逐年增多，已有20多个物业小区申请使用维修资金用于维修电梯、墙面、排水管道等。比较成功的案例是凤山水岸小区，该小区从2013年开始申请使用维修资金，到2017年季度已经成功申请了53宗维修项目，涉及电梯、排水管道、小区智能系统等多类维修。
在申请使用维修资金的过程中，容易发生的问题是：如何分清维修项目的责任主体，避免引发业主与物业服务企业之间的矛盾。根据《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过维修资金予以列支。因此，建议业主与物业服务企业签订《物业服务合同》时，应约定物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的标准，超出约定范围的维修项目从维修资金中列支。
《新细则》给市民提供了哪些便利？
1、市民可就近到邑门式政务服务中心办理申请使用业务，在“侨都之窗”自助交存维修资金。
2、精简了开设住宅专项维修资金账户提交的材料，由原来的7项减少到3项。
3、通过开放专户管理银行，提高资金的增值。
4、明确了申请使用维修资金的组织实施单位，可以是业主委员会、物业服务企业、相关业主，也可以提请居民委员会协助实施。
5、精简申请使用维修资金程序和提交的材料，9项减少到6项。
6、建设维修资金公众服务平台，业主可通过手机、网络等方式进行投票表决小区公共事项。
7、明确业主对维修资金使用提出异议的，组织实施单位3个工作日内要回复。
8、申请应急使用维修资金的审批时间由5个工作日减少到3个工作日。
9、经物业管理区域内“双2/3”业主表决同意，维修资金可以划转业主大会管理。
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