2015年被巨大的库存压得几乎喘不过气来的惠州各大区域市场，上演了一整年波澜壮阔的去库存大战。其中去库存为顺利的是被深圳外溢需求强力拉动的大亚湾、惠阳市场，经过一年的大量去库存，现已毫无压力。其次是惠城区和仲恺高新区，在去年大面积以价换量之后，库存量也已大幅降低。而为艰难的博罗、惠东市场，库存量均超过27个月，2016年的去库存压力依然很大。基于此种局面，去年去库存较大的惠城区、仲恺、大亚湾、惠阳市场的新增供应量均出现明显的增幅，惠东片区尽管库存压力大，但2016年新增供应量依然出现增长，去年为惨淡的博罗片区，2016年的新增供应量同比出现暴跌。
惠城区：库存压力仍在新年没有涨价空间
●新增供应量分析
新房库存量偏高是惠城区市场的头等难题。2015年，惠州城区（含仲恺）待售存量房源数达43767套，存量面积551.23万平方米，去库存周期接近22个月，是惠州各大区域中的高库存重灾区之一。
巨大库存量，给惠城区各大项目带来巨大压力。去年开年后，惠城区无论三环路沿线楼盘、金山湖楼盘，还是仲恺片区楼盘，都纷纷开启了以价换量模式，降价、打折、送物业管理费、送装修基金等各种让利手段层出不穷。无论是中信水岸城、方直东岸、中锴华章、深业金榜山等地段较好的项目，还是嘉逸园、大新城、奥林匹克花园等位置较偏的项目，统统加入到以价换量的行列之中。
以价换量固然能实现顺利走量和回笼资金，帮助完成年度业绩任务，但同时也牺牲了企业的利润空间。况且，即便不算上新年的新增供应量，据中原地产数据，截至2015年底，惠城区的库存量仍然高达300多万平方米，消化周期为13个月，2016年，惠城区的预计新增供应量为254万平方米，整体供过于求的局面仍未改变，去化压力仍然很大。
从供应结构看，惠城区在2016年的新增产品面积集中在90-190平方米面积段的三至四房，改善型产品，继续成为惠城区市场主流。
价格方面，2015年该区域新建商品房成交价格为6392元/平方米，相较2014年6746元/平方米的价格，每平方米下跌354元。如果2016年惠城区市场的主基调仍然是去库存压力下的以价换量，预计整体价格不会明显上涨。
??●主力推货楼盘
??金山湖片区：中洲中央公园、中洲天御、中信凯旋城、中信水岸城、中锴华章、方直东岸、方直星耀国际、方直君御、文岭西堤。追求居住品质的买家可重点关注中洲中央公园和方直君御，追求性价比的买家可重点关注中洲天御、中信凯旋城、方直东岸。
东平、水口片区：东湖九区、海伦湾、宝安山水龙城
惠阳区：无库存压力今年或量价齐飞
●新增供应量分析
回顾去年的惠阳楼市，在上半年其实并不乐观。惠州中原地产数据显示，截至2015年5月，月均销量为7 .78万㎡的惠阳片区，总体存量为279万平方米，库存消化周期长达36个月，是博罗之后的惠州楼市第二库存重灾区。
由于原来的惠阳市场客户被惠东市场分流，导致库存高企。直到去年下半年，得益于深圳房价持续暴涨和深圳大量外溢需求的拉动，惠阳楼市才实现了原地逆袭。中原地产数据显示，截至去年11月，惠阳月均销量为1 9万平方米，去化能力显著提高，总体存量为256万平方米，消化周期为13个月，由于网签数据滞后，实际库存压力更小，基本已解除，并且逐步进入供不应求的局面，继续受益深圳市场的营销，2016年惠阳楼市的前景十分光明。
●主力推货楼盘
星河丹堤、中信新城、诚杰壹中心、半岛1号、清泉城市广场、星河湾花园、碧桂园山河城、建曙高尔夫1号、白云自在谷、天安星河广场、雅居乐花园、东方新城、保利阳光城。追求居住品质和学位质量的买家，可重点考虑星河丹堤，品质有保证，还有华师附中学位，另外星河湾花园和建曙高尔夫1号也值得关注。追求性价比的买家可重点关注中信新城、雅居乐花园、保利阳光城、东方新城等项目，这些项目不仅价格相对较低，配套也有可圈可点之处。
惠东滨海片区：去化周期延长需求转旺
●新增供应量分析
相比大亚湾片区，惠东滨海片区客源除了来自深圳，还有东莞、广州等珠三角其它城市客源，市场范围覆盖整个珠三角。过去几年，每年的供应量都超过100万平方米，上万套产品。
但就像割韭菜一样，波割完，第二波需要生长周期，由于扩展客源的难度不断加大，2015年上半年，整个惠东滨海片区的成交情况并不乐观，据惠州世联行数据显示，去年上半年惠东一手房成交呈现“三降”，商品房共成交6693套，成交面积68 .59万平方米，同比下降1.63%，而上半年成交金额为 44 .71亿元，同比下降6.10%，成交均价为6519平方米，同比下降4 .54%.下半年情况虽然有所好转，但局面依旧未有太大改观，2015 年，就连片区成交楼盘碧桂园十里银滩的销售金额，也同比减少了十多亿元。
2016 年，受深圳市场影响的进一步扩大，深圳外溢需求的助推，惠东滨海片区预计会有好转。惠州中原地产数据显示，截至2015年11月，惠东月均销量为 10 .23万平方米，总体库存量为2 8 6万平方米，去化周期达2 8个月，去化周期将延长。全年新增供应量预计150万平方米。中原地产分析，由于惠东滨海以广州、深圳等外来投资客为主力，购房者对该区域购买信心增强，2016年，在去化方面仍然值得期待。
??●主力推货楼盘
碧桂园十里银滩、金融街巽寮湾、泡泡海、华润小径湾、万科双月湾、恩歌源享海1777、中航元屿海、合正东部湾、富力湾、莱蒙水榭湾、海宸世家。因惠东滨海片区项目资源、产品同质化情况比较严重，买家可能合适根据交通距离和品牌认可度来选择产品。
??河南岸、麦地、龙丰片区：2016年没有太多新盘入市
●新增供应量分析
在惠州中原地产的分析数据中，河南岸、麦地、龙丰片区2016年新增供应量未给予数据体现。河南岸、麦地、龙丰片区属于老城区，再没有太多的土地以供开发，2016年也没有太多新盘入市。目前仍在售的是之前楼盘的存量。相比起大江北、水口等片区，麦地、龙丰片区的推货量微乎其微。
●主力推货楼盘
位于河南岸冷水坑惠州一中旁的东江学府，正在推出五期6栋，主力户型包括有8 7平方米的两房以及193平方米的四房户型，均价6400元/平方米，此外，该楼盘7栋还有少量房源在售。河南岸金山道上的中锴华章，目前正在推出1 3 2平方米-175平方米的三房、五房户型，均价7000元/平方米。
博罗县：
供应量大幅缩减
●新增供应量分析
博罗区域的供应量在2016年呈现了大幅缩减的态势。随着佳兆业、五矿、保利等品牌房企在博罗市场投入的缩小，2016年博罗市场的总体供应量仅有27万平方米，和2015年的70万平方米相比，减少了43万平方米。
截至去年年底，博罗县库存消化周期长达30个月。去年，惠博沿江路上的许多楼盘，为了销量都是“拼”了，采取各种策略销售去库存，2016年该片区依然将会以消化库存为主。
●主力推货楼盘
惠博沿江路上的奥林匹克花园，目前正在推出三期5栋，主力户型有92平方米的两房以及1 1 0- 1 29平方米的三房，均价6500元/平方米。惠博沿江路东江枢纽水利工程侧的保利山水城，目前正在推出四期7栋，主力户型有90平方米的两房以及112-125平方米的三房，均价4300元/平方米。惠博沿江路上的润城双壁湾，目前正在推出31栋以及32栋，主力户型1 77- 1 82平方米的四房，以及140平方米的五房，均价5300元/平方米。
大江北片区：基本都是老盘新推
●新增供应量分析
中原地产统计分析数据显示，预计2016年区域新增住宅供应约3669套，累计供应面积约48.89万平方米。相较于2015年5110套、64.5万平方米的供应套数、供应面积同比下滑17%，供应量呈现出逐年走低的态势。基本都是老盘新推的态势，仅有一个新盘入市。从客观上分析，这一局面是和江北的土地供应结构相契合的，从2014年开始江北三环以内的土地挂牌连旧改都没有，土地供应的萎缩直接造成了供应量的锐减，无新盘入市。从中原地产的粗略统计数据来看，2016年上半年的3月、5月、7月将是集中出货的重点时节。其中三月份出货的套数多接近1200套，而5、6、7三个月份出货分别在1000 套、800套、900套左右。8—12月份预计将是以消化上半年的推售的现货为主。预计在2016年第二季度，江北片区开始进入推售高潮。而在户型面积段上，江北片区2016年的户型推售比例7成以上将是120平方米以上的户型区间，只有少数楼盘定位于紧凑型的刚需户型。
??●主力推货楼盘
大江北片区2016年即将发售的全新盘预计只有2个，分别是位于华贸中心旁边的星月天地，以及位于保利文化艺术中心背后的一个写字楼项目。其他推货楼盘基本都是老盘新推的属性，华贸中心、日昇昌天誉、保利达江湾南岸、丽日君颐家园、鼎峰国汇山、雅居乐白鹭湖、奥林匹克花园这些项目将是推新的主力，其中鼎峰国汇山、雅居乐白鹭湖、奥林匹克花园将是三个推售新货量大的楼盘。
仲恺片区：将迎来推货高峰期
●新增供应量分析
2016 年仲恺片区将迎来推货的高峰期，中原给出的预估数据为住宅供应约8689套，新增供应面积约82.09万平方米，直逼金山湖片区，相较于2015年的 7607套、71.16万平方米的供应量，同比增长两成左右。而从推货时间节点来看，仲恺片区和其区域基本保持一致，推货高峰期集中在1月、4-6月、9 月，中原的分析认为，片区的新入市货源的时间是为销售旺季做筹备，这和仲恺片区项目产品高度同质化以及面对的客群基本都类似相关，也预示着仲恺片区的 2016年将是面对更为激烈的竞争。月度推货上，1月、5月、9月分别是集中的推售时间，1月仲恺片区新单位的推售数量接近2000套，5月超过1500 套、9月超过1000套，除11月、12月预计推货较少为，其他月份都有密集的楼盘推新计划，其主力户型区间介于68—129平方米二到四房之间。在惠莞轻轨确定通车后，2016年仲恺楼市将迎来较好的时机，预计外地投资客有增加的迹象，楼盘的整体价格预计将在2015年基础上趋稳稍微有升。
●主力推货楼盘
2016年仲恺片区仅有3个全新盘面市，分别是日月和那里、和稳蜜方城、8号公馆，其他项目均是老盘新推。预计推货体量较大的楼盘有深业喜悦城、鑫月城、恒裕世纪广场、大欣城、和畅国际、天健阳光花园、TCL康城四季等项目。其中喜悦城、鑫月城、以及康城四季将是仲恺片区单盘推售多的三个项目，深业喜悦城总体量超过40万平方米，依靠犀利的价格攻势和相对的品牌效益以及景观资源，2015年在仲恺一扫阴霾，预计2016年将加大推售体量。而华辰花伴里、富川瑞园、翡翠香堤、国鹏润德学府、牛津河畔、香槟小镇也都有部分体量不大的推售。
大亚湾区：房价还将处于快速上涨阶段
●新增供应量分析
中原地产给出的统计数据显示，大亚湾区2016年新增供应量约23263套，供应面积235万平方米，同比上升17%，整体供应量依旧将位于惠州区域第二位，仅次于惠城区。中原地产给出数据分析结论指出，2016年大亚湾片区将以大混战的形势开局，而从推货时间来看，大亚湾一月份即将迎来推货高潮期，单月推货面积高达78万平方米，占全年的33%，其次是6月份，单月推货面积将达到34万平方米，而3到11月份，大亚湾市场的推货面积处于9万到20万平方米不等，全年的推货节奏较为均衡，一月份的推货高潮期，或受上年12月翘尾的市场热度不减影响，另外一方面则是部分房企希望延续去年12月底的热销状态，推出种类较多的优惠项目。大亚湾片区2016年的新推产品户型区间介于80-140平方米2到4房之间，预计2016年大亚湾片区的房价还将处于快速上涨阶段，尤其是大亚湾西区将延续当前量价齐升的局面。
●主力推货楼盘
大亚湾片区2016年的新盘供应众多，中原的统计数据显示至少有合生时代城、锦河湾、碧桂园太东世纪城邦、灿邦城等数十个新盘入市。但大亚湾西区依旧是供应量大的区域，龙光城、卓越东部蔚蓝海岸、珠江四季悦城、碧桂园翡翠山、锦绣一号将是主要的供应楼盘，其中龙光城和卓越蔚蓝海岸两项目2016年的供应量至少超过1.5万套，其产品类型也将突破2015年主要是高层洋房的局限性，部分楼盘的别墅单位也将入市发售。此外泡泡海、合生滨海城、华润小径湾也有批量的亲海产品入市。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
